房地产行业专题报告:政策因子变化 打开长期估值空间

日期:2020-11-15      来源:海通证券      点击:

分享到:

重点房地产企业资金监测和融资管理规则成型。2020年8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机 制。会议上形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。我们基于上市房企2019年财报数据按照(1)剔除预收款后的资产负债率大于70%; (2)净负债率大 于100%; (3)现金短债比小于1倍的标准,划分为“红、橙、黄、绿"四档。A股119家房企中有红色房企24家,橙色企业9家,黄色企业43家,绿色企业43 家。H股58家房企中有红色企业15家,橙色企业8家,黄色企业24家,绿色企业11家。
 
分类监管对行业的长期影响:拉平周期,确保平稳。房地产本身属于周期性行业,企业会根据自身运营和周期特征来选择杠杆水平。在严格分类监管或者明确债务 上限之后,企业在行业周期间杠杆运用空间将减小,一定程度上可以亙苹商葫「减少波动,确保平稳运行。此外,对于已经确立行业领先优势蓝筹企业而言,周期 平稳、债务上限明确无疑将更大程度出清劣质产能,保障市场空间和长期发展优势。
 
房企如何应对及维持ROE?综合三大指标,我们总结房企达标的几种方式包括控制有息负债规模,加大销售规模和现金回笼或者提升回款率以增加预收款,加大 昨丞想真,调整债务结构(减少短债,增加长债)等。
 
从净资产收益率角度来看,房企的有息负债规模一旦受限,权益乘数一定程度上受限,只能从提升销售净利率,提升资产周转率的角度着手。主要方式包括:
 
1)全产业链扩张,降本提效;2)隐性盾产显性化,增厚净资产;3)多元化获取土地,降本增利;4)商住结合,适度布局现金流业务。
 
投资建议:打开蓝筹长期估值上行区间。我们认为,从2018年以来房地产行业的PE估值持续震荡下杀的主要原因是政策趋势收紧、行业增量市场见顶、房企高杠 杆风险。若上文提到的房企融资监管规则完全执行落地,会改变过往行业内房企依靠加杠杆的对外扩张模式,更多依赖内生性增长的模式,房企之间的竞争走向良 性化。房企杠杆率有望整体下调,核心竞争要素转变为土地资源、产品品牌、融资成本、多元化业务布局等。而房企杠杆率相对稳定会带来土地成交量的相对稳 定,行业供给总量相对稳定,供需格局稳定,政策对冲减弱。
 
中长期来看,优质龙头房企的业绩增速稳定性加强,债务可控安全性增加,公竺确定性增加,长期估值上行。
 
打开蓝筹长期估值上行区间。A股重点推荐万科A、保利地产、金科股份、世茂股份、南京高科、金地集团、中南建设、阳光城,H股推荐融创中国、中国金茂、 、旭辉控股集团、龙光集团、建发国际集团、禹洲集团等。物业板块继续关注A股招商积余、新大正;H股中海物业、宝龙商业、佳兆业集团等。
 
风险提示:房地产行业政策收紧;行业基本面下行。